买当下还是赌未来？改善客你到底在急什么？

买房问问

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上个月，老杨一口气看了6个盘。

一家三口，一套70㎡两居，女儿刚上幼儿园，他迫切需要换个大房子，当然必须是学区 -- 优质学区。

以100万作为总价红线，能给老杨的置业建议真的挺难。价格、学区、地段、产品等，忽略哪一项都等于付出额外成本、变相降低生活品质。

对于任何一个像老杨一样有改善需求的客户来说，未来这个数字只会更大，新政严控下的高比例首付、日趋严格的学区落户制度等等，都将门槛越垒越高，换房的难度越来越大。

改善，也许是比刚需挑战更大的角色。老杨急了。

【价格】房价半年涨了2000多，全款变首付

截止到9月，烟台房价23连涨，华丽丽的上涨曲线，挑动着购房者敏感脆弱的神经。无论城心热门板块，还是郊区冷清大盘，涨价成为主旋律。

“5月东边嫌太贵，7月北边更崩溃”，什么叫心拔凉拔凉？去年的全款，只够今年的首付。好在，房价虽然在涨，但是涨幅收窄了。这对老杨来说，算是好事。

【学区】政策生变，学区房需提前落户才有入学条件

同一城市的不同区域，房价差别这么大，不是因为房子本身多值钱，而是房产绑定的教育、医疗、交通、商业等资源。

支撑学区房房价的，可以理解为父母对孩子接受优质教育的渴求。上个好学校，等于给孩子的未来多上一道保险。

这恰恰反映了，本次大会提出的社会主要矛盾转变：“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

具体到学区房身上，就是人民日益增长的美好生活需求和教育不平衡不充分的发展之间的矛盾。

隐含的学区房“跷跷板”公式：一边是教育的平衡与充分发展程度，一边是学区房房价。你高我低；你越高，我就越低。

现实情况是，即使买了学区房，孩子不一定就能顺利上学，原因一般有两种：一是学区划分变动没把小区划进来；二是户口迁入时间不符合规定。

目前，芝罘区学区房政策将变，2027年起，学区内入学需房证户口满5年以上。这意味着优质学区的购买，必须未雨绸缪。

【地段】新房正远离市区，诞生下一个中心也许要10年

核心城区，开发殆尽、供应断档。选择城市副中心或郊区，意味着通勤距离、地段、配套要打折扣。

于是，不少人又回到市区二手房市场寻觅，结果新问题出现了：距离、地段、配套是解决了，但房子的品质明显下降，房龄长、社区老、户型差不说，单就买过来再重新装修又是一笔不小的开销。

最终，我们安慰自己“鱼与熊掌不可兼得”，要么将就距离，要么将就品质。

【现实】卖掉现房、买入期房的“断档期”，怎么选？

在期房销售成为市场主流、现房销售还未上升到政策层面的当下，改善客不敢轻易卖掉自住现房、置换一套期房，因为，这中间存在至少一年的“断档期”。

入手一套期房，如果不卖掉自住现房，意味着属于购入二套房，4-6成首付、房贷利率比基准利率上浮10%等，都是个不小的负担，需要承受较高的购房压力；

如果卖掉现房，意味着需要支付至少一年的租房成本，这也是老杨摇摆不定的原因之一。

当改善客还在纠结“现在买还是再等等”、“牺牲居住品质买二手房迁就学区是否值得”、“这个地段升值潜力如何”之时，他们纠结的不是表面因素，而是源于对未来的恐慌，对变数的担忧。

对房价涨跌、对学区落户政策和学区范围划分、对区域板块发展前景、对购房政策的不确定的担忧。

也许，对于改善客群而言，置换的耗损、杠杆的消失、生活的迁离，以及楼市的不确定性，更需要在置业理由足够充分的前提下，直击痛点的出手。

写在最后

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